EL REGISTRO PUBLICO

Registro Inmobiliario: (Registro Público)

            Es un organismo público que tiene a su cargo la inscripción y la publicidad de los hechos, actos y contratos que han tenido acogida al cumplir los requisitos de ley.

Características:

·         Los Registros Públicos (Inmobiliarios) son de carácter jurídico son instituciones específicas organizadas por el Estado y puestas a su servicio y al de los particulares para consolidar la seguridad jurídica.

·         Los Registros Inmobiliarios constituyen el medio más eficiente para la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles.

·         Garantiza la seguridad jurídica de los actos y de los derechos inscritos, con respecto a terceros, mediante la publicidad registral, la organización de los mismos es responsabilidad del Ejecutivo Nacional, por órgano del Ministerio del Interior y Justicia.

·         El Registro Público tiene por objeto la inscripción y anotación de los actos o negocios jurídicos relativos al dominio y demás derechos reales que afecten los bienes inmuebles; toda inscripción que se haga en el mencionado registro, relativa a un inmueble.

Funciones:

·         Observar la correcta registración y conservación de los actos inscriptos o anotados

·         Observar la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos que se presenten para su registración (Escrituras Públicas, Hijuelas, Boletos de Venta y otros instrumentos privados).

·         Producir informes, en base a las constancias registrales, sobre el estado jurídico registral de los inmuebles y las inhibiciones y otras medidas similares sobre las personas, a solicitud de cualquier organismo nacional, provincial o municipal y de particulares con interés legítimo.

Funciones de los registradores o registradoras titulares:

• Admitir o rechazar los documentos que se les presenten para su registro.
• Dirigir y vigilar el funcionamiento de la dependencia a su cargo.
• Dar oportuna respuesta a los ciudadanos y ciudadanas.
• Los demás deberes que la ley les imponga.

 El Registrador o Registradora suplente deberá cumplir los mismos requisitos que se establecen para los registradores o registradoras titulares.

Los registradores o registradoras auxiliares tendrán las mismas incompatibilidades, prohibiciones, responsabilidades y obligaciones establecidas para los registradores o registradoras titulares.

Requisitos mínimos para la inscripción de los actos en nuestra legislación:

Toda inscripción que se haga en el Registro Público, relativa a inmueble o derecho real, deberá contener:

1. Indicación de la naturaleza del negocio jurídico.
2. Identificación completa de las personas naturales o jurídicas y de representantes legales.
3. Descripción del inmueble, con señalamiento de su ubicación física, superficie, linderos y número catastral.
4. Los gravámenes, cargas y limitaciones legales que pesen sobre el derecho que se inscriba o sobre el derecho que se constituya en un nuevo asiento registral.

Actos jurídicos: 

1.    Los documentos que contengan declaración, transmisión, limitación o gravámenes de la propiedad.

2.    Todo contrato, declaración, transacción, partición, adjudicación, sentencia ejecutoriada, o cualquier otro acto en el que se declare, reconozca, transmita, ceda o adjudique el dominio o propiedad de bienes o derechos reales o el derecho de enfiteusis o usufructo.

3.    La constitución de hogar; los contratos, declaraciones, transacciones, sentencias ejecutoriadas y otros actos que se establezcan sobre inmuebles, derechos de uso, habitación o servidumbre o se constituyan anticresis, hipotecas o se divida, se traslade o reduzca alguno de esos derechos.

4.    Los documentos que limiten de cualquier manera la libre disposición de inmuebles; las declaraciones, los denuncios, los permisos, los contratos, los títulos, las concesiones y los demás documentos que conforme a las leyes en materia de minas, hidrocarburos y demás minerales combustibles deban registrarse.

5.    Las donaciones cuando tengan por objeto bienes inmuebles.

6.    La separación de bienes entre cónyuges cuando tenga por objeto bienes inmuebles o derechos reales.

7.    Las copias certificadas de los libelos de las demandas para interrumpir prescripciones y surtir otros efectos.

8.    Los contratos de prenda agraria, los contratos de prenda sin desplazamiento de la posesión y los decretos de embargos de bienes inmuebles.

9.    Los actos de, adjudicación judicial de inmuebles y otros bienes y derechos susceptibles de hipoteca, siempre que de las propias actas de remate aparezca que el crédito era legalmente exigible y que además conste en documento de fecha cierta anterior a las prohibiciones expresas.

10. La constitución, modificación, prórroga y extinción de las asociaciones civiles, fundaciones y corporaciones de carácter privado.

11. Las capitulaciones matrimoniales.

12. Los títulos de propiedad colectiva de los hábitat y tierras de los pueblos y comunidades indígenas.

Folio real:

Sistema del folio real.

Que consiste en la realización de un resumen de cada acto o negocio jurídico registrable (previa transformación a formato digital)  en asientos que respeten el principio de consecutividad, a los fines de garantizar  el tracto sucesivo de los bienes  y derechos reales inscritos.

El sistema del folio real permitirá que la información registral se mantenga siempre actualizada y no se requiera recurrir a la revisión de todo la historia documental del bien que se trate. Habida cuenta de la naturaleza de este sistema, sólo se aplicará a los bienes inmuebles así como a los derechos reales  vinculados con la propiedad inmobiliaria.  La aplicación del Sistema del Folio Real se circunscribirá a las zonas urbanas o rurales en las que existan levantamientos catastrales ya que en las zonas (urbanas o rurales) en las que no exista el levantamiento catastral, lo procedente será la aplicación del sistema del folio personal.

A los fines de cumplir idóneamente con la inscripción de la recepción, identificación, anotación de documentos, digitalización de imágenes, verificación de pago de tributos, la LRPN exhorta a que se resuelvan tales aspectos en el reglamento que al efecto se dicte.

El folio real será elaborado por medios mecánicos o automatizados, y consiste en un detallado resumen de la operación sujeta a inscripción, que permita de manera clara y precisa establecer la tradición legal del inmueble, todas las cargas y gravámenes que se constituyan y sus respectivas cancelaciones, así como las medidas judiciales que pesen sobre el bien y los datos de sus suspensiones. El Registrador o Registradora en la nota de registro, indicará el número del folio real correspondiente.

En las zonas urbanas o rurales, donde no existan levantamientos catastrales, las inscripciones de bienes y derechos se realizarán de acuerdo al sistema denominado folio personal.

Para la inscripción y anotación de aquellos actos previstos en el Código Civil, cuya competencia esté atribuida a los que éste denomina Registro Subalterno o Registro Público, en la Ley Especial de Asociaciones Cooperativas, en la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión, en el Registro Nacional de Hierros y Señales, y en las leyes que rijan la materia de minas e hidrocarburos  y otras leyes relacionadas con la inscripción registral, los documentos en que se constituyan, modifiquen, cedan, traspasen, prorroguen o extingan sociedades mercantiles que comprendan inmuebles o que se aporten a las mismas, los decretos de embargo sobre bienes inmuebles, se seguirá llevando por el sistema de folio personal.

Identificación de bienes y derechos

Las inscripciones de bienes y de derechos se identificarán con un número de matrícula y se practicarán en asientos automatizados que deberán mostrar, de manera simultánea, toda la información vigente que sea relevante para la identificación y descripción del derecho o del bien, la determinación de los propietarios las limitaciones condiciones y gravámenes que los afecten.